집주인 주거침입, “월세 면제해주면 고소 안 할게요" 세입자 협박 대처법

집 보여준 게 죄인가요?

“제 집인데 제가 들어간 게 왜 문제가 되나요? 심지어 다음 세입자가 하도 부탁을 해서 보여준 건데...”

분명 내 명의의 집이고, 다음 세입자를 구해야 하는 정당한 사유가 있었음에도 불구하고, 현재 세입자는 주거침입이라는 무서운 단어를 꺼내며 당신을 범죄자 취급하고 있을지 모릅니다.

심지어 고소를 피하고 싶다면 이번 달 월세를 안 받겠다고 약속해라는 식의 협박성 문자까지 받으신 경우, 지금 단순히 기분이 나쁜 수준을 넘어 법적 대응을 놓치고 계신 것일 수 있습니다.

혹시 현재 상황이 아래 중 하나라도 해당하시나요?

• 임차인이 부재중일 때, 미리 고지하지 않고 도어락을 열고 들어갔다.

• 임차인이 "집을 보여줘도 좋다"고 했지만, 정확한 시간이나 방법에 대해서 말한 적 없다.

• 세입자가 주거침입을 빌미로 월세 면제나 보증금 조기 반환 등 무리한 금전적 요구를 하고 있다.

이 중 하나라도 해당한다면, 지금부터 저희가 드리는 말씀은 당신의 전과 기록 여부와 수백만 원의 재산권을 결정짓는 중요한 가이드라인이 될 것입니다.

집주인 주거침입, 내 집인데 왜 문제?

많은 임대인분들이 간과하시는 사실이 있습니다.

형법상 주거침입죄에서 보호하는 것은 소유권이 아니라 그 집에 실제 살고 있는 사람의 주거의 평온입니다.

비록 사장님 명의의 아파트이고 빌라라 할지라도, 임대차 계약이 유지되는 동안 그 공간의 주인은 임차인입니다.

따라서 임차인의 명시적 혹은 묵시적 동의 없이 들어가는 행위는 원칙적으로 주거침입에 해당할 가능성이 매우 높습니다.

설령 그것이 다음 세입자를 구하기 위한 목적이라 해도 법은 이를 인정하지 않는 경우가 많죠.

주거침입죄의 핵심 요약

📖 형법 제319조 (주거침입, 퇴거불응)

①사람의 주거, 관리하는 건조물, 선박이나 항공기 또는 점유하는 방실에 침입한 자는 3년이하의 징역 또는 500만원이하의 벌금에 처한다.

②전항의 장소에서 퇴거요구를 받고 응하지 아니한 자도 전항의 형과 같다.

• 비밀번호를 아는 것과 들어가는 권한은 별개입니다

  • "내가 비번을 알고 있고, 세입자도 집 보여주는 거 동의했으니 괜찮겠지"라고 생각하셨나요?

  • 법원은 구체적인 출입 시간과 방법에 대한 동의가 없다면, 비밀번호를 눌러 들어가는 행위 자체를 침입으로 볼 확률이 높습니다.

• 처벌 수위도 결코 낮지 않습니다

  • 주거침입은 3년 이하의 징역 또는 500만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있는 형사 사건입니다.

  • 특히 야간에 들어갔거나, 여러 명(예: 공인중개사와 함께)이 들어갔다면 가중 처벌의 대상이 될 수도 있어 매우 주의해야 합니다.

집주인 주거침입 판례

• 임대차 종료 후에도 주거침입죄 성립( 의정부지방법원 2007. 12. 7. 선고 2007노260 판결 )

  임차인이 이 사건 주택에 무단 침입한 범죄사실로 이미 유죄판결을 받고 그 판결이 확정되었음에도 퇴거하지 아니하고 계속해서 거주하는 경우, 피고인이 그 주장하는 바와 같이 이 사건 주택을 점유할 권리가 있다고 할지라도 주거침입죄가 성립함에는 지장이 없다.

• 임대차 계약 종료 후 청소 목적의 침입 (부산지방법원 2021. 4. 15. 선고 2020노3531 판결)

  임대차 종료 시점에 새로운 임대를 위한 청소 목적이라고 하더라도, 퇴거하였는지 확인을 하고 청소를 하라는 말을 듣고도 이를 확인하지 않은 채 임차인의 주거에 들어간 행위를 사회상규에 어긋난다.

• 마음대로 비밀번호를 변경한 경우 (수원지방법원 성남지원 2024. 8. 28. 선고 2024고정147 판결)

  피고인은 비밀번호를 변경하는 방법으로 이 사건 아파트에 침입하였는바 이는 피해자의 사실상 주거의 평온을 침해한 것으로 주거침입죄가 성립한다.

"월세 면제해주면 고소 안 할게요"

상대방이 "월세를 면제해주면 고소하지 않겠다"고 문자를 보냈나요? 이 부분에서 사장님은 분노하시겠지만, 저희 눈에는 기회로 보입니다.

상대방이 이 사건을 빌미로 과도한 금전적 이득을 취하려 한다는 점은 향후 수사 과정이나 재판에서 상대방 진술의 신빙성을 떨어뜨리는 요소가 될 수 있습니다.

경우에 따라서는 역으로 공갈이나 협박의 소지가 있는지 검토해볼 수도 있죠.

하지만 주의하세요. 섣불리 "그렇게 하겠다"고 답장을 보내는 순간, 사장님은 자신의 주거침입 혐의를 자백하는 꼴이 될 수 있습니다.

지금 당장 어떤 대답도 하지 마시고 이 글을 끝까지 읽어보시기 바랍니다.

상담 전, 아래 내용을 먼저 정리해 주시면 훨씬 더 명확한 해결책을 드릴 수 있습니다.

지금 당장 하지 말아야 할 것 (금지 행동)

• 세입자에게 전화해서 화를 내거나 감정적인 욕설을 하는 것.

• "월세 안 받을 테니 고소만 하지 말아달라"고 서면이나 문자로 약속하는 것.

• 세입자의 동의 없이 다시 그 집에 방문하는 것.

우선순위 체크리스트 (48시간 내 행동)

✅ 세입자와 주고받은 문자, 카톡 내용 전체 캡처하기 (집 보여주기 관련 언급 포함).

✅ 새로운 임차인(집을 본 사람)의 연락처와 "집주인이 문을 열어준 경위" 증언 확보하기.

✅ 상대방이 월세 면제를 요구한 문자 메시지 원본 보관하기.

✅ 법률 전문가에게 '묵시적 동의' 성립 여부 검토받기.

증거 수집 목록

• 임대차 계약서 사본

• 집을 보여주기로 협의했던 문자나 통화 녹취록

• 상대방의 금전적 요구가 담긴 증거 (문자, 통화 등)

• 해당 일시의 출입 기록이나 CCTV 확인 가능 여부

추가로 확인해야 할 질문 (스스로 답해보세요)

• 세입자가 "언제든 집을 보여줘도 좋다"고 말한 적이 있나요?

• 문을 열고 들어갔을 때 집 안에 세입자나 가족이 있었나요?

• 평소 세입자와의 관계는 어떠했나요? (기존에 갈등이 있었는지)

집주인 주거침입 가볍게 넘길 사안이 아닙니다.

벌금형만 나와도 엄연한 형사 처벌 기록이 남습니다. 특히 최근 임차인들은 법률 지식이 해박하여 이를 합의금 뜯어내기 도구로 활용하는 사례가 급증하고 있습니다.

지금 세입자의 문자에 감정적으로 대응하며 "내 집인데 내 맘대로 못 하냐"고 따지는 것은 불에 기름을 붓는 격입니다.

지금 바로 전문가의 조력을 받아 상대방의 허점을 파고드는 대응 시나리오를 짜야 합니다.

Q1. 집을 보여주기로 미리 합의했는데도 문제가 되나요?

A1. 미리 합의했다면 문제가 될 소지가 적습니다.

언제든 집을 보여줘도 좋다는 포괄적인 동의를 받았다면, 주거침입죄가 성립할 가능성이 낮습니다.

다만 실제 방문 전 구체적인 시간대를 알리지 않고 무단으로 들어갔다면 주거침입죄가 성립할 가능성도 있습니다.

판례는 임차인이 부재중일 때 임대인이 임의로 출입하는 것을 주거의 평온을 해치는 행위로 엄격하게 보기 때문입니다.

Q2. 수리할 곳이 있어서 들어간 건데 이것도 죄인가요?

A2. 목적이 정당하더라도 절차가 잘못되면 주거침입죄가 성립할 수 있습니다.

누수나 화재 위험 등 긴급한 사정이 없는 한, 수리 목적이라 할지라도 반드시 사전에 임차인의 동의를 얻어야 합니다.

만약 동의 없이 비밀번호를 누르고 들어갔다면, 아무리 좋은 의도였어도 법적으로는 주거침입의 굴레를 벗어나기 어렵습니다.

더 늦기 전에 상담을 신청해 주시기 바랍니다.

사장님의 재산과 명예를 동시에 지켜드리겠습니다.